近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗)对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(s翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗hōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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