OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期(qī)内(n敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思èi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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