万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要(yào拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？>)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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