导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chén有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语g)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语p>

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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