饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作(zuò)的意义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“蜗牛是不是昆虫类房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法依规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对蜗牛是不是昆虫类市场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fán蜗牛是不是昆虫类g)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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