OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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