OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说(shuō)明(míng)会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信心得(dé)到了(le)一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给(gěi)租(zū)户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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