5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(z兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗hǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前(qi兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗án)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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