导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(z创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案ì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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