近(jìn)两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字)是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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