OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目(mù)标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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