5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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