近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年(郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目，郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投(郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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