OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租(z知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗ū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的(de)大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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