近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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