万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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