文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国晋m是山西哪里的车一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì晋m是山西哪里的车)，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于晋m是山西哪里的车任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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