饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的(de)一个话(huà)题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱p>

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各(gè)方协(xié)商(shāng)同(tóng)意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具体的(de)中介(jiè)费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的(de)调(diào)整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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