“现(xiàn)在(zài)的(de)房地产很难再出现像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学家(jiā)洪灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房(fáng)地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀到(dào)了最(zuì)底部(bù)，而(ér)且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不(bù)大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考

　　那(nà)么如何寻找房地(dì)产个股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大的国资背(bèi)景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今年房(fáng)地产的开发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实(shí)银行的(de)信(xìn)贷倾向是(shì)不(bù)太愿意(yì)给(gěi)房企贷(dài)款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘(pán)的销售。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售(shòu)情(qíng)况相较(jiào)一般。再关注一(yī)下(xià)，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是(shì)那(nà)些有国(guó)企(qǐ)背景的房企，民营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困(kùn)难，所以整个行(xíng)业(yè)出(chū)现了一个(gè)很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个(gè)方(fāng)面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景的(de)房企在(zài)资本市(shì)场表现相对较好，但没(méi)有国资(zī)背(bèi)景的民营房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重视(shì)企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它(tā)的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重(zhòng)的(de)一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不多。即便(biàn)是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了(le)“三道红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是(shì)有着较稳(wěn)健特(tè)色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上(shàng)完全(quán)健康(kāng)的仍是(shì)少数。而(ér)更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步(bù)考验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度(dù)尤(yóu)为重(zhòng)要，节(jié)奏(zòu)把握准确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也(yě)有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净(jìng)借贷比(bǐ)例(lì)都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全没有增(zēng)加杠(gāng)杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企明显感觉到机(jī)会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的(de)开盘利用率(lǜ)，预计(jì)今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家(jiā)”的(de)特点。一(yī)方面，在于它本身储备(bèi)了(le)很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一半(bàn)在一线城市，另外(wài)一半也(yě)主要集(jí)中在强二线和二线城市(shì)；另一方(fāng)面(miàn)，它(tā)的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的(de)民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负(fù)债(zhài)率扩(kuò)张(zhāng)得太快，但未来的两年市场没有想象得那么(me)好，可能会(huì)重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负债率(lǜ)提(tí)高到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产净负(fù)债率持(chí)续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集(jí)团等(děng)房企在践行较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时(shí)，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个(gè)别民营房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢(yíng)家(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民(mín)营(yíng)房企，但在各(gè)维度的实(shí)际表现上，国央企(qǐ)确(què)实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而(ér)然就具(jù)有天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味(wèi)着，民(mín)营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大流(liú)通(tōng)股东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵(líng)活(huó)配置混(hùn)合(hé)型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国社保基(jī)金一一(yī)六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的(de)几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和(hé)其自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时间(jiān)，房(fáng)地(dì)产市场整(zhěng)体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新增土储、股价(jià)表现(xiàn)等多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实(shí)现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江集(jí)团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局(jú)关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团有近七(qī)成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的(de)营收比重只占到(dào)近六成。近三年持(chí)续稳居(jū)杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集(jí)团(tuán)的房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年(nián)，滨江集团的(de)房企排名(míng)已冲进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译3亿(yì)元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻(fān)了超一(yī)倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表示(shì)，公(gōng)司(sī)于5月10日接受了(le)信(xìn)达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产开发只是房(fáng)地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中游环(huán)节，其上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服(fú)务(wù)、家(jiā)用电(diàn)器、物(wù)业管理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊(kān)》的(de)采访，房地(dì)产开(kāi)发(fā)环节与上游材料端(duān)息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的(de)思路(lù)渐渐移至下游。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域(yù)，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规(guī)模越来(lái)越(yuè)大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去的数据(jù)充分说明了(le)这一(yī)点，在(zài)新房(fáng)销(xiāo)售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却(què)一直(zhí)都很好。对(duì)于地产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它们(men)分别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是(shì)前者在(zài)月线连收七(qī)根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已(yǐ)经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例，富(fù)安娜主要(yào)从(cóng)事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季(jì)报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银(yín)瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私(sī)募(mù)的(de)明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占据了(le)半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的(de)是(shì)，中欧的(de)两只基金都(dōu)是价(jià)值派(pài)基金经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓的房(fáng)地产产业链(liàn)股票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫(yì)情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程缓慢(màn)等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营(yíng)收还是归(guī)母净利(lì)润，公司都实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发(fā)策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他(tā)似乎(hū)对(duì)于(yú)定(dìng)制家(jiā)居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越来越被机构(gò阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译u)所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多(duō)在香港上(shàng)市，如何选择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还是(shì)希望挣(zhēng)的(de)是市场化应该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到(dào)期的合同里(lǐ)提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮(lún)合(hé)同(tóng)周期还能(néng)做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做(zuò)到产品(pǐn)提(tí)价的(de)公司(sī)很少，因(yīn)为(wèi)物业公司很容易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安(ān)这些固定人员成本的年度增(zēng)长，不(bù)过(guò)服务没(méi)有特(tè)别(bié)好，客户(hù)没有那(nà)么满意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是(shì)该公(gōng)司(sī)能在(zài)业内做到到(dào)期(qī)之(zhī)后提价(jià)率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务是有(yǒu)关系的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

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