饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额(é)外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场(ch合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线ǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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