饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示(sh太深是一种什么体验，太深是不是不好ì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn太深是一种什么体验，太深是不是不好)多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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