OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后(h苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义òu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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