此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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