万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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