5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产魏承泽作品集 魏承泽一类的作者品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企魏承泽作品集 魏承泽一类的作者业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地产以魏承泽作品集 魏承泽一类的作者及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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