保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”

证券时报记者(zhě) 张一帆

4月22日晚间，保利(lì)发(fā)展披露的最新财报显示，2023年，保利发展全年实现营收规模3468.28亿元，归母净利润120.67亿元(yuán)，截至2023年末，公司货(huò)币资金余额(é)1480亿元。在经营层面，去库存战略的执行帮助保利发展实现房企中唯一(yī)的4000亿级销售。同时，在连续(xù)第6年经营活动现金流为正的前(qián)提下，保利发展持续聚焦核(hé)心城市，拓展金额中99%位(wèi)于核心38城。

公(gōng)司表示，2024年保利发展仍将坚持布局核(hé)心城市，把握“品质时代”机遇。在最新发(fā)布(bù)的行业白(bái)皮书中，保利发展提(tí)出应全方位理(lǐ)解“品质时代”，“品质时代”的关键是牢(láo)牢紧扣“用户思维”，以用户为(wèi)中心，推动整个行业生态(tài)向(xiàng)高质(zhì)量发展。

销售领跑：坚(jiān)定去库存

保利发(fā)展(zhǎn)2023年度实现(xiàn)营收规模3468亿元，同比增长(zhǎng)23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在百强房企整体(tǐ)销售规(guī)模呈两位数下滑的背景下，保利发展全口径销售4222亿元(yuán)，成为行业唯一一(yī)家过4000亿的房企，市场占有率逆势提升至(zhì)3.6%。保利发(fā)展称，2023年(nián)，公(gōng)司采取积极灵活(huó)的营销策略，坚决果断去库存。

销售(shòu)规模持续领跑，体现了保利发(fā)展自2021年下半年以来一以贯之的(de)“去库存”战略。2023年，保利发(fā)展就确立了“稳经营、去库存、调结构(gòu)、防风险”的(de)经营(yíng)策略，持续加强两级联动，以应对(duì)市场波动(dòng)。

保利发展表示，在管理层及(jí)时有效的经营策(cè)略调整下，依托扁平的两级架构高效落地执行，4000亿的销售成绩单之下保利发展的销售结构(gòu)持续优化：城市深耕(gēng)效(xiào)果持续凸显。公司(sī)在确(què)定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。市场占有(yǒu)率不断提升。公司(sī)2023年市(shì)占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点(diǎn)；市占率(lǜ)超过(guò)10%的(de)城市共27个，单城市占率天(tiān)花(huā)板不断突破提升。存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化(huà)力(lì)度(dù)，存(cún)量(liàng)项(xiàng)目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%。人效进(jìn)一步提升。2023年，保利发(fā)展人均(jūn)签约金额与2022年持平，人(rén)均(jūn)交付套数(shù)比2022年提(tí)升26%。

同江汽集团与华为数字能源签署全面战略合作协议时，在谨慎保(bǎo)守的会计政策下，公司当期销售向未来收入转结的保障(zhàng)度较(jiào)高。截至报告期末(mò)，保利(lì)发展(zhǎn)尚持有合同负债3772亿元，已售未回笼资金约(yuē)966亿(yì)元，未来收入保障度高。

债(zhài)务优化：

经营活动(dòng)现金流(liú)为正

对比业绩快报，年报中新增(zēng)披露的各项财务数据显(xiǎn)示，保(bǎo)利发展在手资金充沛、负债进一步压降、现金流健(jiàn)康、债务结构持续优化。整体来看，在保持经营现金流为(wèi)正的前提下，保利发展实现了资源补充和债务结(jié)构优化，实现了安全和发展的(de)平衡。

保利发展在2023年实现了连续第六年的经营(yíng)活(huó)动现金流为正。开源方面，保利发(fā)展一手抢销售，一手抓回(huí)款，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当(dāng)年销售回笼率78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方式，累计增(zēng)加可动用资金529亿元(yuán)。节流方面，公司以销定产，全(quán)年新开工面积1491万平方米，同比下降(jiàng)37%；集中资源(yuán)保(bǎo)障品(pǐn)质交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品(pǐn)质交付。

连续六年的经营(yíng)活(huó)动现金净流入，保障了(le)保利发展(zhǎn)的“存粮”。财(cái)报显示，截(jié)至2023年(nián)末，公(gōng)司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理(lǐ)水平。

降债务、降利息，双管(guǎn)齐下，债(zhài)务结构持续优化。截至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿元，较(jiào)期初减少271亿(yì)元。融资成本方面(miàn)，年(nián)内公司新增融资1371亿(yì)元，综合成本仅(jǐn)3.14%，其(qí)中，三年期直(zhí)接融资成本最低降至3.0%。

整体来看，2023年保利发展财务结构进一(yī)步优化：期末公司资(zī)产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净(jìng)负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分(fēn)点，现金短债比1.28，“三道(dào)红线”保持一贯绿档(dàng)水(shuǐ)平(píng)。

在行业普遍收紧银根的背景下，保利发(fā)展逆势加码(mǎ)股东回报。按(àn)今年1月前期(qī)股东回报规划，将分红比例跃升至40%，相比此前提高1倍，同时保利发展还(hái)实施了(le)不超过20亿元(yuán)回购方案(àn)。

转型目标：新质生产力

的基础设施(shī)服(fú)务商

进(jìn)入2024年(nián)，保(bǎo)利(lì)发展仍然保持进取(qǔ)的态度。在资源端(duān)把握布局核心城市，在销售端秉持为客户建“好房子(zi)”，在两大高确定性战略规划指引(yǐn)下，结合公(gōng)司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，保利发(fā)展有望(wàng)穿越(yuè)新(xīn)的地产周期，实现(xiàn)长期可持续(xù)的发展。

在资源端，在最新发布(bù)的《保利2023—2024年不动产行业白皮书》明确指出，“房企不能再走‘三高’的粗放式发展道(dào)路”，但同时也强调要维持适度杠杆，保持(chí)合理投资和土地储备，将投资聚(jù)焦到有(yǒu)确定需求的优(yōu)质区域。

在2023年，保(bǎo)利发展不仅是(shì)“销冠”，近年拿地金额也位居行业首(shǒu)位。报告期(qī)内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权(quán)益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。公司新(xīn)增项目税(shuì)前(qián)成本利润率平(píng)均在(zài)15%以上(shàng)，具(jù)有较强盈利能力。值得注意的是，公司拓展金额中99%位于核(hé)心38城。

在优质增量资源的补(bǔ)充下(xià)，保利发展土(tǔ)储结构持续优化。报告期末，江汽集团与华为数字能源签署全面战略合作协议公司(sī)土地储(chǔ)备计容建面7790万(wàn)平方(fāng)米，其中存量项目6608万(wàn)平方米，增量项目1182万(wàn)平方米，存量(liàng)项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占(zhàn)比近7成，提升(shēng)2.4个百分点(diǎn)。

在销(xiāo)售端，建(jiàn)“好房子”被广泛认为是支持房企跨越(yuè)新周期的通(tōng)行证。在今年的全国两会上，住建部(bù)部长倪虹对房(fáng)地产企业(yè)喊话：谁能为(wèi)群众建(jiàn)设好房子、提供好服务，谁(shuí)就能(néng)有(yǒu)市场、有发展、有未来。

2023年，保利发展完成29.1万套产品交(jiāo)付，在交付(fù)提升(shēng)的同时获得客(kè)户满意度(dù)提升。

值得注意的是，保利发展(zhǎn)今年进(jìn)一步拓展“品质时代”的内涵，将“服务(wù)”摆在了更为显(xiǎn)要的位置。事(shì)实上(shàng)，新一年的白皮书正(zhèng)式(shì)更名为不动产行业白皮书。保利发展称，“房地产”大家讨论得更多的是(shì)销售，“不动产”注重资产价值(zhí)和使用价值的双重属性。而发展不动产要坚持“用户思维”，以最终客户使用需求为根本出(chū)发(fā)点，全方(fāng)位提升产品和服务品(pǐn)质。

在白皮书中，保(bǎo)利发展呼吁房企要积极向“新质生产力(lì)的基础设施服务商”转型(xíng)，从区域布局(jú)、产品业态到供应(yīng)链技术创新、服务输出等(děng)方面，为新质生产力提供硬件支(zhī)撑和软(ruǎn)件(jiàn)服务，持续助推社会经济的高质量发(fā)展。

4月(yuè)22日晚(wǎn)间，保利发展披露的最新财报显示，2023年，保利发展全年实现营收规模3468.28亿元，归母净(jìng)利润120.67亿元，截至2023年末(mò)，公司货币(bì)资金余额1480亿(yì)元。在经营(yíng)层面(miàn)，去库存战略的执行(xíng)帮助保利发展实现房企中唯一的4000亿级销售。同时，在连续第(dì)6年经营活动现金流(liú)为正的前提下，保利发(fā)展持续聚焦核(hé)心(xīn)城市，拓展金额中99%位于(yú)核心38城。

公司表示(shì)，2024年保利发展仍将(jiāng)坚持布局核心城市，把握“品质时(shí)代”机遇。在最新发布的(de)行业白皮书中，保利发展提出应全方位理解“品质时代”，“品质时代”的关键是牢牢紧扣“用户(hù)思维”，以(yǐ)用户(hù)为中心(xīn)，推动整个(gè)行业生态向高质量发展。

销售领跑：坚定去库存

保利发展(zhǎn)2023年度实现营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净(jìng)利(lì)润120.67亿(yì)元，同比下滑(huá)34%。

在百强房企整体(tǐ)销售规模呈两位数下滑的背景下，保利发展全口径销售4222亿(yì)元，成为行业唯一一家过4000亿的房企，市场占有率逆(nì)势提升至3.6%。保利发(fā)展(zhǎn)称(chēng)，2023年，公司采取积极灵活的营销策略，坚决果断去库存。

销售规模持续领跑，体现了保(bǎo)利发展自2021年下半年以来一(yī)以贯(guàn)之的“去库存”战略。2023年，保利发展就确立了“稳经营、去(qù)库存、调(diào)结(jié)构(gòu)、防风险”的经营策(cè)略，持续加(jiā)强两级联动，以应对市场波动。

保利发展表示，在管理层及时有(yǒu)效的经营(yíng)策略调整(zhěng)下，依托扁平的(de)两(liǎng)级架构高效落地(dì)执行，4000亿的销售成绩(jì)单之下保利发展的销售结(jié)构(gòu)持续优化：城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的核心38城(chéng)销售(shòu)贡献近9成，同比(bǐ)提升2个百分点。市场占(zhàn)有率不断提升(shēng)。公司2023年市占率3.6%，同比(bǐ)提升0.2个百分(fēn)点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超(chāo)过10%的城市共27个，单城市占率天花板不(bù)断突破提升。存(cún)量项目去化成(chéng)效显著。公司加大2022年(nián)之前获取的存(cún)量项(xiàng)目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%。人效(xiào)进一步(bù)提升。2023年，保利发展人均签约金额与2022年持平，人均交付套数比2022年提升26%。

同时(shí)，在谨慎保守的会计政策下(xià)，公司当期销售向未来(lái)收(shōu)入转结的保(bǎo)障度较高(gāo)。截至报告期(qī)末，保利发展尚持有合同负债3772亿元，已售未(wèi)回笼资金约966亿元，未来收入保障度(dù)高。

债务优(yōu)化：

经(jīng)营活动现金流为正

对比业绩快报(bào)，年报中新增披露的各项财务(wù)数(shù)据显(xiǎn)示，保利发展在手资金充沛(pèi)、负债进一步压降、现金流(liú)健康、债务结构持续优(yōu)化。整体来看，在保持经营现金(jīn)流为正的前提下，保利发展(zhǎn)实(shí)现了资源(yuán)补充和债务(wù)结(jié)构优化(huà)，实现了安全和发展(zhǎn)的平衡。

保利发展在(zài)2023年实(shí)现了连续第六年的经营活动现金流为正。开(kāi)源(yuán)方面，保(bǎo)利发展(zhǎn)一(yī)手抢销售，一手抓回款，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%；同时通过加速参股项目(mù)投资回收(shōu)等方式(shì)，累计增加可动用资金529亿元。节流方面，公司以销定产，全年新开工面积1491万平方米，同比下(xià)降37%；集(jí)中(zhōng)资源保障(zhàng)品(pǐn)质交付，竣工面积4053万平方米，完成29.1万套品质交付。

连续六年的经营(yíng)活动现金净流入，保障了保利发展的“存粮”。财报显(xiǎn)示，截至2023年末(mò)，公司货币资金余额1480亿(yì)元，保持在总资产10%左右的合理(lǐ)水平。

降债务(wù)、降(jiàng)利息，双管齐下，债务结构持续优化。截至2023年末，保利发(fā)展(zhǎn)有息债务余额3543亿元，较期初(chū)减少271亿元。融资成本方面，年内公司(sī)新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。

整体来看，2023年保利发展财务结构进一步优化：期末公司资产负债率76.55%、扣预(yù)收资产负债率67.14%、净负(fù)债率61.20%，分(fēn)别(bié)较期(qī)初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比 1.28，“三道红线(xiàn)”保持一贯绿档水平。

在(zài)行业普遍收紧银根的背景下(xià)，保利发展逆势加码股东回(huí)报。按今年1月(yuè)前期股东回报规划，将分红比(bǐ)例跃升至(zhì)40%，相比此前提高1倍，同时保(bǎo)利(lì)发(fā)展还实施了不超过20亿元回购方(fāng)案。

转型目标：新质生(shēng)产力

的基础(chǔ)设施服务商

进入(rù)2024年，保利发展仍然保持进取的态度。在资源端把握布局核心城市，在销售端秉(bǐng)持为客户建“好房子”，在两大高确定性战略规划指引下，结合(hé)公(gōng)司多年管理经验沉淀出“总(zǒng)部+城市平台(tái)”扁平的两(liǎng)级管理架构，保利(lì)发展有望穿越新的地产周期，实现长期可(kě)持续的发展。

在资源端，在最(zuì)新(xīn)发布(bù)的《保利2023—2024年不动(dòng)产行业白皮书》明(míng)确指出，“房企不能再走‘三高’的粗放式发展道路”，但同时也强调要(yào)维持适度杠杆，保持合理投资和土地储备，将投资聚焦到(dào)有确定需求(qiú)的优质区域。

在2023年，保利(lì)发展不仅是“销冠”，近年拿地金额也位居行业首位。报告(gào)期内，公司(sī)共拓展项目(mù)103个，总(zǒng)地价(jià)1632亿元，权益(yì)地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。公司新(xīn)增(zēng)项目税前成本(běn)利润率平均在15%以上，具有(yǒu)较强(qiáng)盈利能力。值得注意的是，公司拓展金额(é)中(zhōng)99%位(wèi)于核心38城。

在优质增量资源的补充下，保利发展土储结(jié)构持续优化。报告期末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万(wàn)平方米，增量项目1182万平方米，存量(liàng)项目占比下降(jiàng)8个百分点；核心38城面积储(chǔ)备占(zhàn)比近7成，提升2.4个百分点。

在销(xiāo)售端，建“好房(fáng)子”被广泛认为是支持房企跨越新周期的通(tōng)行证。在今(jīn)年(nián)的全国两会上，住建部部长倪虹对房(fáng)地产企业喊话：谁能为群众建设好(hǎo)房子、提供好服务(wù)，谁就能有市场、有发展、有未(wèi)来。

2023年，保利(lì)发展(zhǎn)完成29.1万套产品交付，在交(jiāo)付提升的(de)同时获得客户满意度提升。

值得注意的是，保利发展今年进一步拓展“品质时代”的内(nèi)涵，将“服务(wù)”摆在(zài)了更为显要的位置(zhì)。事实上，新一年的白皮(pí)书正式更名为不(bù)动产行业白皮书。保利发展称，“房地产”大家讨论得更多的(de)是(shì)销售，“不动产”注(zhù)重资产价值和使用价值的(de)双重属(shǔ)性。而发展(zhǎn)不动产要坚持“用户(hù)思维 ”，以最终客户使用需求为(wèi)根本出发点，全(quán)方位提升(shēng)产品和(hé)服务(wù)品(pǐn)质。

在白皮书中，保(bǎo)利发展呼吁房企要积极向“新(xīn)质生产力的(de)基础设施服务商”转型，从区域(yù)布局、产品业态到供应链技术创新、服务输出等方面(miàn)，为新质生产力提供硬件支撑和软件服务，持续助推社会经济的高质(zhì)量(liàng)发展。

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