文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(qǔ)消预(yù)售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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