5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.2自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好9％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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