5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面武警能打过特警吗积(jī)很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的武警能打过特警吗成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 武警能打过特警吗