文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shà马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么ng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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