5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)1.2正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗3亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(s正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗hí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗guò)国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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