导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近know过去分词是什么写，know过去分词是什么词三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。know过去分词是什么写，know过去分词是什么词ong>

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。