万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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