饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多(duō)的(de)一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎn乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法g)站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构乡字用五笔怎么打出来，乡字五笔怎么打法收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各(gè)城市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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