饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学将会(huì)同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础上(shàng)，再次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际(jì)上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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