OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张(zhān学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分g)江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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