文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī世界上哪个国家女人最开放)付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一世界上哪个国家女人最开放步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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