导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋regretted用法及例句，regret的用法和例句城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期regretted用法及例句，regret的用法和例句房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jregretted用法及例句，regret的用法和例句ù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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