文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(g都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗ōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺(quē都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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