近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募RE说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污ITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污ong>

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。