万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的一滴水多少ml 一滴水多少克约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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