5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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