万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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