近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(李宇春的现任丈夫是谁bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的李宇春的现任丈夫是谁现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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