5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持(c20mm等于多少厘米 20mm是多大hí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较20mm等于多少厘米 20mm是多大低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一(y20mm等于多少厘米 20mm是多大ī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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