饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，n是什么化学元素，n是什么化学元素符号经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施(shī)进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)n是什么化学元素，n是什么化学元素符号在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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