文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(f自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查áng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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