近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的(d小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式e)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营(小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式yíng)管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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