文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中湖南电大几本，湖南长沙电大是几本国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房湖南电大几本，湖南长沙电大是几本(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一(yī)一(yī)部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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