导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.0宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗2套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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